澳洲买房攻略

　　澳大利亚是典型的移民国家，被社会学家喻为“民族的拼盘”。许多有考虑移民澳洲留学生对于澳洲买房需要了解的也很多。接下来就和出国留学网一起来看看吧!

　　一.寻找房屋信息。

　　如离学校近的，上学比较方便。或毕业以后的理想地区。

　　二.看房

　　1)检查卖主声明和售房合同在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐称为"卖主声明(VendorsStatement(orSection32))"。这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。

　　2)记笔记比较各个房子的特征。

　　3)自己做一次房屋检查对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时﹐应考虑的部份﹕

　　房子内部和房子外部

　　专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约要花二到四个小时的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处﹐像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与房产代理讨价还价了。

　　三.谈判过关

　　谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。这关是仁者见仁，智者见智了。

　　如果您的出价被认可了，记住要有一份书面记录。这包括双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。

　　四.后期收尾

　　在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您乔迁新居前，仍然有不少事需要您留心。您将需要做以下这些事：交换合同经历"冷静"期继续转让手续完成贷款事宜成交处理保险事宜：

　　具体步骤如下：

　　第一步，联系mortgagebroker，拿到银行贷款preproval。

　　当然如果你是现金巨富或收入信心百倍(几家大银行的网站上都有贷款能力计算器)，可以直接跳到第二步。(贷款注意事项见我上贴：买房之前话贷款)

　　第二步，选定你想搬入的区域，开始房天下。

　　在你看房的过程中，如果发现某个agent的房源一直非常好，卖得也非常快(这点可以从网上的销售情况看出)，那么这个agent一定是所在房产公司的明星销售员，他所拿到的房源一般都是最好的，而且这种人销售方式一般都是privatesale，手中有固定的老客户提供房源(如果agent优秀，澳洲人都喜欢买第一个房、买第二个房、卖第一个房或卖第二个房时用同一个agent)。和这种人保持联系，让他有房源时第一个通知你，这样免去了与公众抢房的压力。

　　第三步，当然就是看房了。

　　看房可是个大学问，一定要多看几处，价格相近、地点相近的多多比较，多看几次就有经验了，千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。如果有懂建筑或自己建过房的朋友，请他们陪你一同去看房。我们曾看好一个房子，价格便宜，看来也象模象样，没想到请一位退休工程师一看，整个房子就要不得。他告诉我们看房有几点注意事项：

　　1.看各个门是否能严密关上，原因同前。2.带个硬皮笔记本，量门框，看是否是直角，如果不是，说明房子有倾斜的势头。3.看墙角有没有裂缝，或是某处特意新刷浆，如果有，说明房屋cracking严重，存在结构问题，是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题，象卫生间、门窗处裂缝，这些无法避免，但如果cracking非常明显，这种房子是要不得的。

　　4.看房屋的排水设施是否充足，沿外墙体应该有规矩的排水管，如果排水不好，房屋会很快被渗毁。

　　5.看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区，说明居住人群收入稳定，不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下，坐10分钟，观察周围环境。6.了解房屋的建造史、维修史，一般房主自己建造的质量有保证，如果是最新装修，要小心了，也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。7.离houseopen前早到几分钟，看来看房的竞争者的数量和车型，这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看，那对你就很有利了。

　　8.与agent聊聊，了解售房原因，房主背景，期待房价等等，收集越多信息对你后来竞价越有利。

　　第四步，如果找到“意中美房”，就早下手。

　　agent会给你letterofoffer,orpurchaseinterestform，你要填入你的offerprice，settlementdate,deposit,condition等，如果房子确实是你想找的，offerprice填入你能接受的最高价(当然这看你自己的讨价还价能力了)。如果有贷款，一定要选subjecttofinance，以防贷款出现问题。订金看agent要多少了，一般为5000元，这是可以退还的。

　　第五步，讨价还价。

　　如果你的offer太低，不在房主希望范围内，或是有别的买家与你竞争，agent会问你是否愿意出更高价格。一般来说，agent不会骗你，但也有的agent借此来诱惑你抬价，这就看你的水平了。如果房子不是你100%想要的，建设你不要加价，有别人买就让他买走好了。

　　第六步，签合同。

　　如果你的offer被房主接受，就进入签合同阶段了。合同都是标准合同，关键的是condition这一页，看清列入房子销售范围内的有哪些项目，不包括其中的是什么，千万不要想当然，不清楚一定要问清楚。还有settlementdate这一条，一定要写明具体日期。合同最重要的一条：你的要求都要明文规定，白纸黑字，千万不要相信agent的口头承诺，每一条都要列入合同项目当中。

　　还有就是在合同没有经过律师过目之前，千万不要签字。有2个原因：

　　1.你的律师可以进一步就合同条款进行协商、补充和删减。如果已经签了就改不了了。

　　2.律师看了合同后，会先去组织房屋质量报告。

　　因为2天的冷静期(coolingoffperiod)不一定来得及搞定房屋质量报告(NSW是5天)。冷静期过了就很难退房了。所以必须确保这些房屋质量报告在冷静期技术之前出来。

　　鬼佬的房屋中介欺负中国人是常有的事情。把没人要的坏房子吹捧一番，然后拿出合同让那个中国人签，说是签了就等于定房了。中国人因为不懂规矩，顺手就签了。结果一周后房屋质量报告出来后发觉房子有塌陷问题，需要大修。可是那时合同已签，冷静期已过，房子到那时已经退不掉了。要告她原来的房产律师和vendor，也没法想。合同签死了，板上订钉了。

　　第七步，coolingoff期。

　　合同签定后，有两个工作日的coolingoff。这是你找buildinginspector,whiteantsinspector作房屋检查的时期，专业的inspector会给你了出具详细的检查报告，列明房屋建造情况，需要马上开展的维修项目，非常有用。白蚁检查随便你了，先看buildinginspector怎么说，如果他在花园中发现有白蚁的行踪，推荐你做(虽然大多数情况都是双方有业务协议的结果)，建议还是做了放心.

　　第八步，安排房屋buildingandcontent保险。

　　coolingoff期一过，合同正式生效，房屋保险是你的责任了，这条也是银行贷款所必需的，以防如果房屋被烧毁，仍然有insurancecover可以重建。计算insuranceamount(投保金额)时要注意，只算重建房屋的费用(面积不包括land)。可以打电话几家保险公司做freequote，比较保费。一般你的贷款银行就提供这种保险。

　　第九步，联系conveyancer(产权转移律师)，安排产权转移。

　　律师会为你安排具体付款、转移产权的手续，你不用操心，只要在settlementdate之前几天准备好首付款就行了。律师收费350元，算在房屋总购价中。

　　第十步，settlement，交首付款，签字，拿到钥匙，房子就正式是你的了!现在就可以安排转电话、煤气等等了。

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